계약갱신청구권 2번 사용 요구권 리필 여부

계약 갱신청구권(요구권)을 사용한 계약 건이 종료된 후 다시 연장 계약을 하면 다음번 계약에서는 계약 갱신 요구권을 또 행사할 수 있는지에 대한 답변입니다. 요구권을 새롭게 행사할 수 없는 조건과 행사할 수 있는 조건을 구분해서 정리했습니다.

by wonmap

1월 17, 2023 11월 27, 2023

계약갱신청구권(요구권)을 한번 사용한 세입자가 그 집에서 계속 오래 살게 될 때 계약갱신요구권이 다시 리필이 되는지에 관한 글입니다.

궁금해서 스스로 찾아본 정보를 공유합니다.

'계약갱신요구권(청구권) 두번 쓸 수 있을까?' 질문 요지

이 질문은 한집에 오래 살게 된 세입자가 궁금해할 수 있는 질문입니다.

예를 들어서 임차인이 최초 계약에 따른 2년 기간을 다 살고, 계약갱신요구권을 쓰면서 계약한 기간도 다 살았습니다. 세입자는 4년을 거주했고 계속 거주를 원합니다.

이후 계약금 인상 제한 없는 상태에서 다시 계약을 했고 만기가 다가오고 있습니다.

이제 총 6년을 거주한 후에 다시 계약을 원하는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지에 대한 질문입니다.

답 : 안되지만 가능은 하다

답이 애매할 수밖에 없는 이유는 이 법과 관련된 판례가 부족하기 때문입니다.

답을 얻기 위해서 여러 군데 문의를 해봤지만 '된다, 안된다' 명쾌한 답을 들을 순 없었어요. 모든 답변은 아직 판례가 없다는 말로 시작해서 두리뭉실한 해석 선에서 그칠 수밖에 없었어요.

그래도 답변들에서 어느 정도 핵심 명제들이 파악되네요. 하나씩 살펴보겠습니다.

계약갱신요구권은 1회 사용할 수 있다고 주택임대차보호법에 쓰여있습니다. 동일한 계약일 때 요구권 행사는 명백하게 일 회로 그치는 게 답이라는 뜻이죠.

같은 계약자들끼리, 같은 집을 다시 계약했고 이 때 보증금이나 월세를 올리고 내리는 변경 사항 없이 연장 계약을 한 경우는 계약갱신요구권을 다시 행사할 수 없다고 봐야합니다.

새로운 계약이 아니고 기존 계약의 연장일 뿐이기 때문이죠.

계약갱신요구권이 발동되는 조건은 '새로운 계약'인지 아닌지의 여부에 달려있습니다. 판례가 없다는 의미도 이 '새로운 계약'의 정의와 범위가 제대로 확인되지 않았다는 뜻이죠.

그러면 보증금과 월세의 증감이 있는 계약은 새로운 계약이라고 볼 수 있는지 궁금해집니다. 아무래도 이런 경우라도 완전히 새로운 계약이라고 볼 수는 없는 것 같습니다.

잘 알다시피 임대차 계약을 연장할 때는 계약서 특약 부분에 '이전 계약의 연장'이라는 말을 써넣으면서 임차인의 대항력과 확정일자 보존에 신경 쓰게 됩니다. 이런 연속성은 최초 계약과 동일한 계약이라는 의미를 담고 있습니다.

새로운 계약에 대한 명확한 판례가 없는 현재, 요구권 행사를 할 수 있는 방법으로 제안받은 상담 내용은 다음과 같습니다.

임대인과 임차인이 합의해서 '새로운 계약'이라는 항목을 계약서에 명시하는 것입니다. 언뜻 생각할 때 계약갱신요구권에 동의할 임대인이 있을까 싶기도 하지만, 특약이라는 건 개인 사정에 의해서 얼마든지 합의될 수도 있으니 가능성 문제는 접어두겠습니다.

다만, 완전히 새로운 계약이라면 최초 계약일의 대항력과 확정일자가 새롭게 갱신 될 여지가 있다는 사실이 마음에 걸리네요.

임차인은 보증금이 적은 월세일 때 혹은 등기상 저당권 같은 후순위 권리자가 없을 때 이 방법을 사용해 볼 수 있을 것 같네요.

하지만 득실을 생각할 때 좋아 보이지가 않아요. 등기상 보이지 않을 뿐 임대인이 예상밖에 채무관계를 갖고 있을 가능성은 얼마든지 존재하니까요.

나중에 새로운 판례가 나와서 법안이 좀 더 디테일해질 때까지는 계약갱신요구권을 두번 사용하는 문제는 일단 안된다고 보는 게 속 편합니다. 인터넷과 유튜브에 이 문제에 관해서 잘못된 정보가 제공되고 있기도하니 주의가 필요할것같네요.

이 포스트는 국토교통부와 법률구조공단에 문의한 내용을 기반으로 작성됐습니다. 관련 판례가 생기기 전에 상담한 내용으로 참고용 일뿐입니다.

좀 더 자세한 사항은 기관에 문의하거나 전문가 의견을 구하시는 걸 권합니다. by wonmap.com